El Derecho de Propiedad

LA CULTURA: EL DERECHO DE PROPIEDAD-LA OCUPACIÓN-LOS BIENES PERSONALES-LA COPROPIEDAD

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DERECHO DE PROPIEDAD: USUFRUCTO-HIPOTECAS-ALQUILERES-SERVIDUMBRE

La Ley Y La Muerte

Dios y El Hombre

El Estado y El Hombre

El Matrimonio

La Familia

     

 

Las cosas y la propiedad La persona humana se encuentra rodeada por la naturaleza, campos, montes cubiertos de árboles, ríos, costas, etc. En los tiempos primitivos, cuando el hombre andaba errante, dedicado a la caza y a la pesca para proveer a su sustento y al de su familia, podía apropiarse de cuanto le apetecía. Hoy, en los Estados modernos, todo está parcelado, distribuido y controlado. No se concibe que un hombre salga al campo provisto de un hacha para derribar un árbol por minúsculo que sea.

Si tal hiciera, pronto se vería envuelto en responsabilidades; denuncia, juicio, cárcel o multa. Ello es debido a que por necesidad pública, el Derecho ha tenido que regular de manera conveniente todo lo relativo a las cosas que nos rodean, es decir, a los bienes.


ATRIBUCIONES Y LIMITACIONES

Hoy el titular de un derecho de dominio o propiedad tiene facilidades de libre disposición, y por tanto puede enajenar (transmitir su derecho a

 otro), gravar o limitar su derecho, transformar e incluso destruir la cosa. En virtud del libre aprovechamiento puede usar y disfrutar del objeto sobre el que recae su derecho de propiedad y éste le da derecho por accesión a todo lo que produce, se le une o incorpora, artificial o naturalmente. Así, el propietario de un manzano tiene derecho de propiedad sobre los frutos del árbol. Igualmente tendrá propiedad sobre un nido que ciertas aves hayan construido entre el ramaje de dicho árbol. Si las aguas de un río, arrastrando lentamente tierras, acrecientan una heredad, el aumento pertenece al propietario de dicha finca. El suelo se considera como cosa principal y su propiedad absorbe todo lo que a él se incorpore.

En tal sentido, lo edificado, plantado o sembrado en predio ajeno y las reparaciones y mejoras hechas en él, pertenecen al dueño del terreno. Sin embargo existen limitaciones genéricas al derecho de dominio. Todo aquello que no beneficia al propietario y perjudica a un tercero, cae dentro de lo que se han llamado "actos de emulación" o de "abuso del derecho de propiedad". Entre ellos pueden mencionarse los siguientes: levantar falsa chimenea para quitar vistas al vecino; agotar, a bomba, el agua de un pozo; producir ruidos en casa durante la noche; producir ruidos en un terreno contiguo a un coto de caza; almacenar y remover estiércol en finca contigua a un hotel o restaurante, etcétera.

Otras limitaciones al derecho de propiedad o dominio son específicas y se hallan reglamentadas, una veces en consideración a la salubridad y ornamentos públicos (Ordenanzas Municipales sobre arreglo de fachadas, cercas, altura de las casas, aleros, etc.), otras veces en interés de la defensa nacional (prohibiciones de edificar y plantar en las proximidades de plazas, fuertes y fortalezas), o en interés de la economía nacional (limitaciones en la tala de bosques, laboreo forzoso de fincas, etc.). En cambio, el derecho protege y tutela la propiedad por medios diversos. Establece una serie de acciones o medios para hacer valer el derecho, en juicio, cuando sea desconocido o perturbado por alguien. Así, por ejemplo, la llamada acción reivindicatoria tiende a reconocer el derecho de dominio y a la restitución de la propiedad lesionada. La acción llamada de denuncia de obra nueva tiene por objeto conseguir la suspensión de una obra en construcción que perjudique la propiedad del vecino.

La acción de denuncia de daño temido tiende a la adopción de medidas urgentes de precaución para evitar los riesgos que puedan ocasionar el mal estado de edificios, columnas, árboles, obras ruinosas, etc. Pueden ejercitar dicha acción, no sólo quienes tengan propiedades contiguas a la amenazada, sino que también los que tengan necesidad de pasar por las inmediaciones. El que pretende instalar una fábrica de jabones entre casas de vecinos, el que produce un ruido insoportable, etc., ha de responder ante el juez porque su propiedad lesiona intereses ajenos.


EL DERECHO DE LA PROPIEDAD

De un modo instintivo, ya en la niñez, vemos que le hombre desea poseer algo como suyo y propio. Los abusos de este derecho a la propiedad han llevado hasta la total negación del mismo. Cabe preguntarse: ¿Cuál es el fundamento del derecho de propiedad? La mayoría de los Códigos dice que: Propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. La idea filosófica, política y social que se sustenta acerca de la propiedad ha de repercutir en la organización de la sociedad. Entre el concepto feudal de la propiedad privada como algo inviolable, intangible y respecto a la cual el dueño tenía incluso el derecho de aniquilación, y la negación total de la propiedad privada sustentada por la filosofía marxista, existen innumerables matices. La teoría de la ocupación sustenta el criterio de que antiguamente las cosas eran nullius, es decir, no pertenecían a nadie y alguien las ocupó en forma pasajera y transitoria, que con el tiempo se fue convirtiendo en definitiva y permanente (Grocio, Puffendorf).

Adam Smith y Bastiat son los propugnadores de la teoría del trabajo, por la cual el hombre transforma la Naturaleza e imprime en las cosas el sello de su personalidad por el trabajo y éste origina la propiedad. Estas teorías, que tratan de justificar la propiedad por un acto individual, no aclaran la cuestión, ya que exponen solamente los "modos" de adquirir la propiedad, pero no los fundamentos de ésta. La teoría de la convención expuesta por Kant, Rousseau y Fichte dice que la ocupación y el trabajo no pueden constituir el derecho de propiedad, porque éste lleva consigo la obligación de respetarlo por parte de los demás, y las obligaciones personales deben ser resultado de una convención, de un acuerdo colectivo, pero tampoco estos autores explican el fundamento del derecho. Mirebeau y Montesquieu, al sostener que la propiedad es obra exclusiva de la Ley, porque sólo el poder público puede sancionar la renuncia de todos y servir de título al goce de uno solo, no solucionan tampoco el problema, ya que la Ley garantiza, defiende, condiciona y regula el dominio, pero no lo crea.

Las teorías modernas buscan los fundamentos del derecho de propiedad, basándose o bien en la personalidad humana o en la libertad individual. Unas atienden al derecho a la vida y a las necesidades humanas, y otras a la utilidad o servicio que prestan a la sociedad, y limitan por tanto el poder excesivo del propietario en bien de la comunidad. La propiedad ha de ser un bien para el individuo, para la familia y también en vista al bien común, a la sociedad. El propietario no puede hacer lo que quiera con su propiedad si lesiona el bien público. La intervención cada vez más acentuada del Estado tiende a limitar el poder excesivo del propietario en bien de la sociedad. Se está rectificando el sentido individualista y absoluto del derecho de propiedad, y para limitarlo han surgido dos grandes instrumentos de socialización de la riqueza: la expropiación y el impuesto. La tendencia solidarista moderna hará que la propiedad pase a ser un derecho creador de obligaciones, en atención a la utilidad general. De este modo, la propiedad será más repartida.

El llamado "capitalismo popular" tan extendido en Alemania (fábricas de automóviles Volkswagen, p. ej.) inicia una forma más cristiana y racional de propiedad en oposición a la tendencia estatal del comunismo. Es lógico preguntarse cuál de estos dos conceptos -propiedad particular para todos o propiedad sólo para el Estado- triunfará a la larga. Lo que parece evidente es la decadencia del concepto de "propiedad privada a ultranza", a estilo del capitalismo cerrado que inspiró a Carlos Marx su teoría socialista. Un justo término medio entre el capitalismo y el comunismo es la forma de gobierno de la economía hacia la cual parecen encaminarse la mayoría de los países desarrollados del mundo actual.


LAS AGUAS

¿Las aguas son susceptibles de propiedad? Y en caso de serlo, ¿se trata de propiedad particular, privada o pública? Resulta claro que el agua recogida en un objeto mueble puede ser objeto de propiedad privada. Así, quien guarde agua de lluvia en un recipiente, aparece como propietario de la misma, pero como regla general, las aguas son de dominio público. Sin embargo, el derecho establece una clasificación atendiendo a su dominio y aprovechamiento. Las aguas comunes son las marítimas (excepto el mar litoral o aguas jurisdiccionales). Las aguas de ríos, manantiales, arroyos, las nacidas o que discurran por predios de dominio público, las que salen de campos particulares (desde el instante de su salida) y las alumbradas cuyos dueños las dejaren abandonadas a su curso natural, son aguas de dominio público.

Las aguas vivas nacidas en fincas privadas y mientras discurran por ellas, las lagunas y lagos naturales formados en ellas, así como sus aguas subterráneas, las pluviales que caigan en predios particulares y no traspasen su lindero, las aguas alumbradas por medio de pozos, galerías, etc., son aguas de dominio privado. Nadie puede penetrar en propiedad ajena, sin licencia, para buscar o usar aguas. El dueño de un predio en que nace un manantial o arroyo puede usar sus aguas, mientras discurran por él, pero si las aguas salen del mismo, adquieren la condición de públicas.

El dueño de un terreno puede construir depósitos para conservar las aguas pluviales, pero no puede variar el curso de las aguas, ni destruir obras, depósitos o presas, en perjuicio de terceros. Es más, tiene la obligación de efectuar las obras de reparación necesarias para el continuado y normal curso de las aguas y, en este caso, los demás propietarios beneficiados están obligados a contribuir en proporción a su interés. La propiedad particular de las aguas está sujeta a expropiación por causa de utilidad pública. Por ejemplo, en el caso de la construcción de un pantano.


LA COPROPIEDAD

Hasta ahora se ha tratado de la propiedad o del dominio ejercidos por una sola persona, pero con frecuencia ocurre que los propietarios de una cosa o un bien son varios. Por ejemplo, cinco amigos compran una barca de pesca y la alquilan o la usan en común. Esta situación da lugar a lo que se denomina condominio o copropiedad. El objeto es único y, por tanto, el derecho de cada propietario interfiere y roza el derecho de los demás propietarios. No cabe confundir la copropiedad con la sociedad. La sociedad presupone siempre un contrato previo; en cambio, la copropiedad puede existir, y existe ordinariamente, sin contrato. El objeto de la sociedad es la obtención de lucro; el de la copropiedad, mantener y conservar la cosa común.

Los derechos de los propietarios en relación con la cosa común son los siguientes: el uso simultáneo, pero recíprocamente limitado, de todos los condueños, con respecto a la cosa. El de participar en los beneficios y contribuir a las cargas, en cantidad proporcional de sus respectivas cuotas de copropiedad. La administración de la cosa común y, como consecuencia, el respeto a un acuerdo de la mayoría. Si el acuerdo, tomado o acordado por mayoría, perjudica gravemente la cosa, cualquier copropietario puede recurrir al juez. En cuanto a los derechos de los propietarios en relación con su porción o cuota, su principal característica es la libertad o autonomía de cada partícipe, en el sentido de que cada uno de ellos tiene la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo venderla, cederla y hipotecarla, y aun sustituir a otro en su aprovechamiento. En el caso de enajenarse a un extraño la parte de un condueño, los demás pueden ejercitar el llamado derecho de rechazo, del que se tratará más adelante. La extinción de la copropiedad puede tener lugar por renuncia de todos los propietarios, por pérdida de la cosa (hundimiento de la barca en el ejemplo anterior), o por reunión de todas las partes en un solo propietario.

Cada copropietario puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común, que puede efectuarse de común acuerdo, por medio de árbitros o amigables componedores o por vía judicial. Si la cosa es indivisible, se vende o subasta y se reparte el importe. Actualmente, y en relación estrecha con la escasez de viviendas, va adquiriendo importancia preponderante una faceta de copropiedad llamada propiedad horizontal o de casas por pisos. Implica un caso de coordinación de varios derechos de propiedad y que son, jurídicamente, de una delicadeza extrema y, a veces, de una rara complejidad. Si los diferentes pisos de un edificio pertenecen a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho exclusivo de propiedad sobre un piso y, además, un derecho conjunto de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, tales como el suelo, fundaciones, sótanos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, ascensores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbre, etc.

Los derechos y obligaciones de los propietarios en relación con las partes comunes son los siguientes: los gastos de reparación y conservación de dichos elementos del edificio serán satisfechos, salvo pacto, a prorrata por los interesados, según el valor de su parte privativa. Esta misma norma regirá para la adopción, por mayoría de los acuerdos. Los derechos y obligaciones de cada propietario con relación a su piso son los siguientes: Ningún propietario podrá variar esencialmente el destino o la estructura del piso, sin previo acuerdo de la mayoría de otros interesados. Si el propietario de un piso tratare de venderlo deberá comunicarlo, con expresión del precio, a los demás propietarios del edificio, los cuales tendrán preferencia para su adquisición, si dentro de los diez días siguientes al de la notificación formal del aviso comunicasen al vendedor su voluntad de adquirirlo. En el caso de concurrencia de ofertas distintas, la venta se efectuará con el que haya ofrecido mayor precio, y si aquéllas fuesen iguales, será preferido el propietario del piso horizontalmente inmediato al objeto de la venta.

En identidad de condiciones será potestativo del vendedor realizar la venta con cualquiera de los oferentes. Está reconocido a favor del propietario del piso, no solamente estando ya construido, sino también cuando su construcción esté comenzada o meramente proyectada, el derecho de inscribirlo en el Registro como finca independiente, haciendo constar en la inscripción el condominio que, como anejo inseparable, corresponde a cada titular sobre los elementos comunes del edificio. Es evidente que esta extensión horizontal de la propiedad ha dado lugar a numerosos conflictos y pleitos, pero también ha contribuido a que la propiedad inmobiliaria alcanzara a mayor número de personas.


LA OCUPACION

Es la aprehensión de una cosa que no tiene dueño, con ánimo de adquirir su propiedad. El hombre que con escopeta al hombro, provisto del zurrón y acompañado de su perro sale a cazar, o bien el que a la vera del mar arroja el anzuelo enmascarado con el cebo, no hacen más que intentar atrapar animales o peces que no tienen dueño, con ánimo de adquirir propiedad sobre ellos. Es muy probable que muchos de ellos ignoren que el Derecho regula en forma muy detallada cuanto se refiere a sus aficiones. La ocupación de semovientes (animales terrestres, aves y peces) está regulada por las leyes especiales de caza y pesca, las cuales fijan las condiciones y época de la veda o tiempo de prohibición.

Los animales salvajes, es decir, los que vagan libremente y no pueden ser cogidos sino por la fuerza, son susceptibles de ocupación, con las limitaciones propias de carácter civil (respeto de la propiedad privada en el caso de los cotos o vedados), o bien de carácter administrativo (seguridad personal, conservación de las especies). Algunos Estados han creado reservas para proteger determinados animales que, de otro modo, se habrían extinguido. Los amansados o domesticados son aquellos animales que, pese a su naturaleza fiera o salvaje, son susceptibles de ser reducidos por el hombre y acostumbrados a vivir en su compañía. Pertenecen a quien los ha amansado, pero si recobran la libertad, se hacen de nuevo susceptibles de ocupación. Las palomas, conejos o peces recluidos en un criadero y que pasen a otro, serán propiedad del dueño del criadero al que hayan ido. Esta regla general tiene sus excepciones relativas a las palomas mensajeras.

En cuanto a las abejas, el propietario del criadero tiene dos días de plazo para reclamarlas, si han pasado a feudo ajeno. Los mansos o domésticos, son los que nacen y se crían ordinariamente bajo el poder del hombre, el cual conserva siempre su dominio. No son susceptibles de ocupación más que en caso de abandono, y aunque recobren la libertad, el primer propietario puede reclamarlos de quien los posea, abonando los gastos de alimentación que éste haya sufragado. Por ejemplo, una vaca escapada de una granja. La ocupación de los bienes muebles se refiere a los objetos perdidos o abandonados. La regla general es que quien encuentre una cosa abandonada por su propietario puede hacerla suya por ocupación.

En cambio, quien encuentre una cosa perdida, debe restituirla a su anterior poseedor, para lo cual se dan las siguientes normas: 1ª, entrega de la cosa hallada al alcalde de la localidad; 2ª, publicación del hallazgo durante dos domingos consecutivos; 3ª, venta del objeto y depósito del precio, si o se puede conservar sin deterioro. El inventor, es decir, la persona que realizó el hallazgo, tiene los siguientes derechos: 1º, a la cosa o a su valor, si el dueño no se presentare en el término de dos años; 2º, a una décima parte del valor de la cosa, si no excede de 2.000 pesetas; 3º, a una veinteava parte del valor de la cosa, si ésta excediera de 2.000 pesetas, pero sólo en cuanto a este exceso. Por ejemplo, si la cosa vale 100 pesetas tiene derecho a 10 pesetas de participación, pero si vale 160.000 puede reclamar 7.900 pesetas (veinteava parte de 160.000 menos 2.000). El hallazgo de un tesoro oculto está sujeto a la siguiente reglamentación: 1º, entiéndese por tesoro oculto -para los efectos de la ley- el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima procedencia no conste; 2º, si el que realiza el hallazgo es el propio dueño de la finca, éste adquiere la propiedad; 3º, si el que realiza el hallazgo es un extraño, el valor del tesoro se divide en dos partes iguales; la mitad corresponde al dueño de la finca, y la otra mitad al descubridor, siempre que el hallazgo se haga por casualidad.

Si los objetos tienen valor artístico o arqueológico, el Estado podrá adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá conforme a lo dicho. En cuanto a los objetos arrojados al mar y luego a la playa por las olas, es preciso efectuar una distinción: los productos del mar como conchas, plantas, mariscos, etc., arrojados a las playas, son del primer ocupante, pero los objetos que no sean del mar, como un barco, unas balas de algodón, troncos, etc., pertenecen al Estado, íntegramente.


LA PROPIEDAD

Hoy todo está parcelado, distribuido y apropiado. Todo tiene dueño. Si pensamos un momento en que los propietarios actuales de casas, campos, fincas, etc., morirán y que dichos bienes pasarán a manos de su sucesores, se comprenderá la necesidad de una institución que tienda a evitar litigios, confusiones, pleitos y disputas. Esta institución es el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, que tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Requisito necesario para la inscripción de un bien es la presentación del documento público en que la persona funda su derecho y que se conoce con el nombre de título. Éste debe estar consignado en escritura pública autorizada por notario, o en documento auténtico, expedido por la autoridad judicial, por el Gobierno o por sus agentes.

Los funcionarios encargados del Registro de la Propiedad, utilizan diversas clases de libros para efectuar en ellos las debidas anotaciones, denominados de inscripciones, de incapacitados, índice de fincas (rústicas y urbanas), de honorarios, de estadística, inventarios, embargos y suspensiones, etc. Muy importante, es el llamado "Libro Diario", en el que se anotan los títulos en el instante de su presentación. En sus páginas se efectúa un breve asiento resumiendo el contenido del documento y se hace constar además, el nombre y apellidos de la persona que lo presenta, la fecha y hora de su presentación, el nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se efectúa la inscripción, etc.

Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de una misma fecha, relativas a una finca, se atenderá a la hora de presentación. Uno de los principios fundamentales del derecho inmobiliario es el de la publicidad del registro, es decir, que cuantas personas tengan interés en averiguar el estado de los inmuebles o derechos reales inscritos, pueden solicitar información sobre los mismos. Otro principio es el llamado "tracto sucesivo" y consiste en que cada acto o disposición debe aparecer derivado de la voluntad del titular inscrito. Por ejemplo: si en el registro figura una finca urbana inscrita a nombre del señor X, no puede aparecer luego a nombre del señor Y, sin que conste, de manera fehaciente, que dicho señor X transmitió la posesión o propiedad de la mencionada finca al señor Y.


LAS MINAS

Cuestión muy debatida ha sido la que hace referencia a la propiedad de las minas. Una teoría sostiene que el dueño del suelo lo es también del subsuelo. Otro criterio es el de atribuir al Estado el derecho de propiedad de las minas, que se funda en el principio de la función social de la riqueza. Una tercera opinión atribuye al descubridor el derecho de propiedad de la mina. No es otra cosa que la aplicación romana del ius usus inocui, o de la teoría de la ocupación.

En las legislaciones modernas se recogen las tres soluciones indicadas. La prospección de yacimientos de minerales radiactivos ha impulsado a todos los Estados a premiar con largueza a los descubridores, pero dado el gran valor de estos minerales, todos los gobiernos quieren mantener el control y explotación de los mismos.

Es evidente que la legislación encaminada a ordenar la propiedad de una mina de sal, debe ser de distinta a la que ha de regular una veta de uranio. La legislación argentina adopta en principio la teoría del dominio eminente del Estado. Establece la distinción entre el suelo y subsuelo y señala que, si bien el suelo puede ser propiedad particular o de dominio público, el subsuelo es de dominio del Estado. Divide a las minas en dos clases: A y B. Pertenecen a la clase A las tierras materiales y de construcción cuando pueden explotarse a cielo abierto. En terrenos de dominio público, el aprovechamiento es común con permiso de la autoridad. En cambio, en terrenos de dominio particular, el aprovechamiento es particular. Pertenecen a la clase B las sustancias minerales, cuando su explotación requiera la ejecución de obras o labores subterráneas. En los hidrocarburos (petróleo y gas), son propiedad del Estado en cualquier propiedad que se localicen. Éste, en determinados casos, puede contratar la extracción con empresas particulares.


LOS BIENES

 Pero, ¿qué es cosa y qué son bienes? Un puñado de arena en el desierto es una cosa, pero no es un bien, porque bien es toda cosa capaz de satisfacer una necesidad. Derecho, cosas y bienes, son palabras casi sinónimas. Llámase cosa a toda entidad material o inmaterial que tenga una existencia autónoma y pueda ser sometida al poder de las personas como medio para satisfacer una utilidad generalmente económica. Para que un ente sea cosa, debe reunir los siguientes requisitos: La utilidad. Estriba en que la cosa o el bien pueda servir de medio para satisfacer necesidades humanas. En consecuencia, y atendiendo a esta cualidad es cosa un árbol, una oveja, una piedra preciosa, una partitura musical, una carta, etc.

La sustantividad e individualización exige que la cosa tenga existencia separada y autónoma de todo cuanto le rodea. La apropiabilidad, por la que una cosa es susceptible de sumisión jurídica al titular. No tienen esa cualidad las cosas comunes, ni las que se sustraen al señorío del hombre (el sol, las estrellas, los océanos, el aire, etc.). En cuanto a las energías naturales, como el viento, el oleaje de los mares, el rayo, etc., no son consideradas cosas por algunas legislaciones, pero modernamente se opina que son aquellas fuerzas o energías de la Naturaleza que pueden ser apropiadas por partes (el calor solar). Las cosas que pueden clasificar según sus cualidades: Reciben el nombre de cosas o bienes inmuebles las que tienen una situación fija y no pueden ser desplazadas sin deterioro (tierras, bosques, minas, edificios, diques, etc.). Mención especial merece el concepto de finca o trozo de superficie terrestre que aparece individualmente separado de las contiguas, y sobre el que un sujeto ejerce dominio.

Se reputan bienes muebles los susceptibles de apropiación y que se pueden transportar de un punto a otro, sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos (dinero, vajilla, herramientas, máquinas). Son también bienes muebles los animales (semovientes), el fluido eléctrico, los minerales separados de sus yacimientos y los signos o marcas de fábrica. Cosas fungibles son aquellas que pueden ser sustituidas por otras y en ellas se puede determinar número, medida y peso (monedas, papel moneda, etcétera). Cosas no fungibles son las que no pueden ser sustituidas por otras (una moneda única, rara y antigua). Son cosas consumibles las que se destruyen por el uso, ya de una manera inmediata (alimentos), o gradual (vestidos).

Contrariamente, las que no se destruyen por el uso reciben el nombre de no consumibles (una casa). Ya hemos dicho que están fuera del comercio de los hombres ciertas cosas carentes de apropiabilidad (el aire, el mar, el sol, etc.).

También se hallan "extra-comercium" las cosas públicas (calles, plazas, fuentes), las sagradas y las religiosas (reliquias de santos, cementerios, etc.). Otras especies de cosas son de tráfico prohibido o restringido (armas, venenos, explosivos, objetos de arte, primeras materias que interesan a la industria, etc.). Atendiendo a su propiedad encontramos bienes que pertenecen al Estado o corporaciones públicas, y bienes pertenecientes a los particulares. Según el fin de esta propiedad, las cosas o bienes pueden ser de dominio público o de dominio privado. Son bienes de dominio público los del Estado destinados al uso o servicio público (caminos, ríos, fortalezas) y también los bienes de uso público, pertenecientes a provincias o pueblos. Son bienes de propiedad privada los que son de particulares, y los que perteneciendo al Estado, provincias o pueblos, no estén destinados al uso público. Ahora bien: las cosas producen rendimientos o utilidades. Todo cuanto la cosa produce periódicamente sin disminución de su sustancia, recibe el nombre de fruto. En cambio se denomina producto, lo que la cosa da sin periodicidad y con disminución de su sustancia. Por ejemplo, un campo de maíz da frutos, pero una fábrica de bicicletas da producto.


LOS DERECHOS REALES.

Las relaciones que existen entre las personas y las cosas son estudiadas en Derecho, bajo la denominación de derechos reales. Por ejemplo, las que existen entre una casa y su dueño. En cambio, las relaciones existentes entre dos personas, por ejemplo, entre el acreedor y el deudor, quedan comprendidas bajo el nombre de derechos de obligación. El objeto del derecho real es una cosa material y externa con existencia real.

El objeto del derecho de obligaciones es una prestación de algo genérico y futuro. Los elementos constitutivos del derecho real son dos: a) La relación del sujeto con la cosa, que le permite recabar las utilidades de que ésta sea susceptible, correspondiéndole por consiguiente, un poder autónomo. El propietario de la viña tiene derecho a las uvas y al vino (contenido interno, económico y estático). b) La obligación (de carácter negativo) que tienen otras personas de no invadir aquella relación autónoma y directa, entre el sujeto y la cosa (elemento externo o dinámico). En su virtud, derecho real "es un derecho privado que atribuye al sujeto un poder de inmediata dominación sobre una cosa, frente a cualquiera". Todos los derechos, y entre ellos los llamados derechos reales, se adquieren por virtud de ciertos actos jurídicos, a los que la ley ha reconocido validez. Son variadísimos y pueden revestir la forma de simples hechos naturales (como el aluvión que ensancha un campo después de la crecida de un río), de actos estatales o de autoridad (la expropiación, que obliga a vender terreno para construir una carretera), de actos privados o de negocios jurídicos en sentido estricto (compraventa de un coche). Si Luis entrega una corbata a Juan por celebrar éste su onomástico realiza un acto jurídico regulado por el derecho, llamado tradición.

Ésta puede consistir en la entrega material de la cosa o de objetos que la representen (llaves, títulos, etc.). Es preciso señalar las diferencias de matriz que encierran los términos "dominio" y "propiedad". El dominio tiene sentido subjetivo; es la potestad que sobre la cosa tiene el titular. En cambio, la propiedad posee sentido objetivo y acentúa la relación de pertenencia de la cosa a la persona. La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir el dominio por la posesión, a título de dueño, continuada por el tiempo señalado en la ley.

Si un agricultor cultiva una heredad por espacio de 30 años, en la creencia de que se trata de un predio propio, adquiere el dominio, es decir, la plena propiedad sobre la mencionada finca, en virtud de prescripción adquisitiva. Para ello se requiere capacidad en el sujeto adquirente, buena fe, es decir, la creencia de ser el dueño de la cosa, y la posesión pacífica y pública de la misma, continuada sin interrupción durante el tiempo señalado en la ley.

         
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