Derecho de Propiedad: Usufructo - Hipotecas

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DERECHO DE PROPIEDAD: USUFRUCTO-HIPOTECAS-ALQUILERES-SERVIDUMBRE

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Limitaciones al dominio No siempre el propietario de una cosa usa y disfruta de ella, sino que se dan participaciones del derecho de propiedad en vista al bien mutuo de los que de ella se benefician sin ser propietarios. La vida impone necesidades económicas que han dado lugar a los usufructos, creación de censos, hipotecas, etc


DERECHOS DE PREFERENCIA

Cuando se pone a la venta algo, surgen ciertos derechos llamados de prelación o de preferencia. En el tanteo esta preferencia se manifiesta antes de que la operación se consume, mientras que en el retracto tiene lugar una vez consumada. En el tanteo la acción se dirige contra el vendedor de la finca, mientras que en el retracto, la acción se encamina contra el que la adquiere. El derecho de tanteo puede dilatar la ejecución de una venta pero una vez realizada, ésta queda firme, sin perturbación alguna en las relaciones jurídicas de los interesados; en cambio, el derecho de retracto deja sin efecto la venta efectuada, la anula. El retracto convencional tiene lugar cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, mediante la entrega del precio, gastos del contrato y otros, cumpliendo lo que se hubiese pactado. El retracto legal consiste en el derecho que, por ministerio de la ley, tienen ciertas personas y en determinadas situaciones, para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato compraventa, subrogándose en el lugar del comprador.


EL USUFRUCTO

 Es un derecho de carácter temporal que autoriza a su titular a disfrutar todas las utilidades que resultan del normal aprovechamiento de una cosa ajena, pero se le impone la obligación de restituirla en el momento señalado, o bien su equivalente. Por ejemplo, el que administra y cultiva un viñedo que no es suyo, pero que dispone de los frutos (usufructo) de él obtenidos, o los bienes de los hijos no emancipados, que son usufructuados por el padre , y en su defecto, por la madre. Con frecuencia, el usufructo tiene su origen en un testamento porque es un medio cómodo y bueno de asegurar recursos vitalicios a una persona, sin privar definitivamente de los bienes a los herederos. El padre al morir deja una casa a sus hijos, pero con el usufructo de la misma para la madre mientras viva, a fin de que pueda beneficiarse de los alquileres. Pero no puede venderla porque no es suya; sólo puede usar sus frutos. El usufructo da derecho a disfrutar los bienes, pero con la obligación de conservar su forma y sustancia. Este derecho también puede originarse por contrato. Así, un propietario da el usufructo de una casa de vecinos y se reserva él la propiedad. O al revés: vende la propiedad, pero se queda el usufructo que, en este caso, será el importe de los alquileres. En muchos testamentos se otorga la propiedad a una persona, pero el usufructo a otra, mientras ésta viva.

Durante el usufructo, el titular del derecho, el usufructuario, debe cuidar los bienes recibidos como un buen padre de familia y, si diera en arrendamiento su derecho de usufructo, es responsable de los perjuicios que sufran las cosas. Debe efectuar las reparaciones ordinarias para su conservación, y las extraordinarias cuando fuesen indispensables para la subsistencia de la cosa, las cuales correrán a cuenta del propietario. Si el propietario se negara a satisfacer su importe, el usufructuario tendrá derecho a retener la cosa hasta reintegrarse con sus productos. Por ejemplo, si en una casa, a consecuencia de una inundación se ha venido abajo una pared, esta reparación corre de cuenta del propietario, pero no el arreglo de un portón estropeado por el uso. El llamado derecho de uso es una especie de usufructo limitado a las necesidades del usuario y de su familia. El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena, los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta aumente. El derecho de habitación concede a su titular la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para el que tiene el derecho y para las personas de su familia. Estos derechos son intransmisibles, es decir, no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título. Es el caso de una persona a quien se encarga la portería de una casa con derecho a habitación.


LA SERVIDUMBRE

LA SERVIDUMBRE. Es otra limitación del dominio y consiste en una carga impuesta sobre un inmueble, en favor de otro inmueble, y que obliga al

 propietario del primero a sufrir ciertos actos de uso, o abstenerse, por su parte, de ejercer ciertos derechos inherentes a la propiedad. Las servidumbres de aguas son numerosas. Así, por ejemplo, los campos inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre, descienden de los campos superiores, así como la piedra o tierra que arrastran en su curso. Ninguno de los dos dueños puede hacer obras que impidan esta servidumbre. Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en una zona de 3 m, en sus márgenes, a la servidumbre de uso público, en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los campos contiguos a las riberas de los ríos navegables están sujetos a la servidumbre de camino de sirga, para el servicio exclusivo de la navegación y flotación fluvial.

Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo fuere necesario establecer una presa cuyos estribos se apoyaran en predio ajeno, podrá hacerse, indemnizando al propietario. Otra servidumbre es la llamada saca de agua y abrevadero y tiene carácter forzoso; consiste en la obligación de dar paso a personas y ganados, hasta el punto donde hayan de utilizar el agua. La llamada servidumbre de acueducto consiste en el derecho que tiene el propietario que quiere servirse del agua de que puede disponer para una finca suya, de hacerla pasar por los predios inmediatos, con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores, sobre los que se filtren o caigan las aguas. La servidumbre de paso es el derecho que se concede al propietario de una finca enclavada entre otras ajenas, y sin salida a camino público, para exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. La servidumbre de luces es el derecho de abrir huecos en ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno. Las de vistas es el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar de vistas a través de una propiedad ajena, y de poder impedir toda obra que las dificulte.

Los huecos para luces se caracterizan por la altura a que se construyen y tener vidriera fija que impida sacar la cabeza, mientras que los huecos para vistas tienen vidrieras movibles que permiten asomarse y mirar hacia afuera. Existen otras clases de servidumbres, como son las de desagüe de los edificios, las de distancias y alturas en las edificaciones y las relativas a las plantaciones. Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueran las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en el suelo de otro, el dueño de este suelo podrá cortarlas por sí mismos dentro de su heredad. Los árboles existentes en un seto vivo medianero, y se presumen también medianeros, cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo, exceptuándose los árboles que sirvan de mojones, los cuales no podrán arrancarse sino de común acuerdo entre los colindantes.


LAS HIPOTECAS

Así como las prendas son de carácter mueble, la hipoteca es de carácter inmobiliario porque recae sobre bienes

 inmuebles y se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. Una persona posee una fábrica, pero necesita dinero. El que se lo presta lo hace sobre la garantía de dicha fábrica. Ésta, pues, se halla hipotecada y de tal hecho se da una publicidad especial, puesto que requiere la inscripción como solemnidad constitutiva, de tal modo, que la hipoteca no inscrita no es válida. La hipoteca no puede darse más que sobre bienes especialmente indicados, y por suma o cantidad también indicada y las inscripciones han de expresar el importe de la obligación garantida y el de los intereses, si se hubiesen estipulado.

Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito se determinará la cantidad de que cada una deba responder. Una nota característica de la hipoteca es la "indivisibilidad", consistente en que la garantía hipotecaria, mientras no se cancele, subsiste íntegra y afecta a todas y cada una de las partes del inmueble, asegurando así todo el crédito. La hipoteca es un derecho transmisible, y se puede volver a hipotecar a un tercero. El derecho de hipoteca no priva de la propiedad al dueño del inmueble hipotecado, que sigue teniendo sus derechos normales, es decir, puede poseer la finca, usar de ella y disfrutarla, aunque siempre con el gravamen de la hipoteca, que es inseparable de la cosa. También puede gravarla con una segunda hipoteca. El acreedor puede poner en conocimiento del juez los actos dañosos y abusivos del propietario que deteriore maliciosamente la finca. Si el propietario insistiese en seguir abusando, el juez podrá poner el inmueble en administración judicial.

Si el acreedor no percibe los intereses de la hipoteca puede pedir la venta o subasta del inmueble. A su vez puede ceder a un tercero sus derechos. Si el dueño de la cosa hipotecada no puede pagar, los acreedores se hacen cargo del inmueble y las hipotecas, pero el primer acreedor tiene derecho de preferencia sobre los demás en caso de compra. Supongamos que un edificio tiene tres hipotecas y el dueño no puede pagarlas y aún necesita dinero. Se pone a subasta la casa y uno de los tres acreedores la adquiere, paga las hipotecas restantes y da lo sobrante al dueño. En la vida real sucede con frecuencia que tras una primera hipoteca viene una segunda, una tercera y... el dueño acaba por perder la finca. Recientemente ha sido regulada la hipoteca mobiliaria en el sentido de que sólo podrán ser hipotecadas las fincas, los establecimientos mercantiles, automóviles y otros vehículos de motor, así como los camiones y vagones de ferrocarril de propiedad particular, las aeronaves, la maquinaria industrial y la propiedad intelectual e industrial.

Una forma intermedia de hipoteca y prenda es la anticresis. Se diferencia de la prenda por el hecho de constituirse sobre bienes inmuebles, y de la hipoteca, por otorgar derecho al percibo de los frutos. El acreedor anticrético tiene derecho a hacer suyos los frutos del inmueble, aplicándolos al pago de los intereses, primero, y después, del capital. El acreedor que ha prestado anteriormente un capital al propietario, por ejemplo, no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido, pero puede solicitar la venta del inmueble si no se le paga la deuda. El acreedor está obligado a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca, y al efectuar los gastos necesarios para su conservación y reparación. Si tiene la posesión de la finca, le incumbe además, la obligación de cuidar de ella como un buen padre de familia y restituirla, una vez cumplida la deuda principal. El dueño de la finca o deudor puede constituir hipotecas, pero atendiendo a la anticresis primeramente constituida, y no puede volver a adquirir el goce del inmueble sin haber pagado antes lo que debe a su acreedor.


LOS ALQUILERES

Según los Códigos Civiles de cualquier país, se constituye alquiler cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un rédito anual, en retribución de un capital que se suele recibir en dinero. Es un derecho real, inmobiliario, ya que recae necesariamente sobre bienes inmuebles y su plazo por tiempo de locación se establece de común acuerdo o es cancelable por el locador. Un capitalista quiere edificar una casa en un solar, pero el dueño del mismo no se lo vende, sino que le cede a cambio de un alquiler anual determinado. El capitalista deberá pagar indefinidamente este monto, a menos que por una suma de dinero acuerden la redención o extinción del alquiler.

Llámase "locador" la persona que tiene derecho a cobrar la pensión, y "locatario" o "arrendador" la que tiene obligación de pagarla. Cuando se ha de realizar un pacto, un negocio, una venta, etc., se da una garantía llamada prenda. Ésta sale de la posesión material del dueño y pasa a manos de un tercero o del acreedor, y éste puede utilizarla a su gusto si la obligación pactada no se lleva a debido cumplimiento. El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder hasta que se le pague el crédito. Igualmente tiene derecho el acreedor al abono de los gastos hechos para la conservación de la cosa.

Supongamos que se diese, como prenda de un pacto, un perro que luego se ha de devolver. Los gastos de manutención deben abonarse. Quien vende un coche puede exigir una cantidad en prenda antes de su entrega y por tanto antes del cobro de su valor total. En el caso de que no sea satisfecho el crédito, el acreedor puede reclamar judicialmente el pago de éste y la venta de la prenda, o bien proceder a la enajenación de la misma por medio de subasta pública ante notario. Podrán constituir prenda sin desplazamiento de la posesión, los titulares legítimos de explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias, sobre los siguientes bienes: los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del año agrícola en que se celebre el contrato; los animales, así como sus crías y productos; las máquinas, aperos y demás bienes muebles identificables por características propias, como marca y número de fabricación, modelo y otras análogas, que no concurran a satisfacer necesidades de explotación de una industria; mercaderías y materias primas almacenadas; colecciones de objetos de valor artístico o histórico, como cuadros, esculturas, porcelanas, libros, bien en su totalidad o en parte y aunque no formen parte de una colección.


LOS CONTRATOS

Anteriormente se ha dicho que persona es todo ser capaz de derechos y de obligaciones. Efectivamente, no sólo tenemos derechos que ejercer, sino también y con mucha frecuencia, obligaciones que cumplir. Dentro de la esfera familiar se han visto los múltiples derechos que los padres tienen con respecto a sus hijos y obligaciones que sobre ellos pesan. Cada derecho tiene como contrapartida una obligación que cumplir. Sucede a menudo que las personas se obligan voluntariamente a dar, hacer o no hacer algo, es decir, contraen una obligación, y pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no atenten a las buenas costumbres. Por tanto, las materias y formas de contrato son infinitas.

Para que un contrato exista son necesarios los siguientes requisitos: El consentimiento, que significa acuerdo de voluntades entre dos o varias personas. El objeto del contrato es la obligación de dar, hacer o no hacer algo. La causa del contrato es el móvil o fin inmediato. No hay que confundir la causa con los motivos. Así, en un contrato de compraventa, la causa es, con respecto al vendedor, la adquisición del precio, la posesión del dinero, y con respecto al comprador, la adquisición de la cosa. Los motivos que les impulsan a efectuar la compraventa son variables hasta el infinito. Los contratos pueden concertarse: verbalmente, en documentos privados y en documentos públicos. Los contratos son obligatorios, es decir, tienen fuerza de ley entre las partes que libremente contratan, y son irrevocables. Sólo pueden modificarlos o revocarlos las partes contratantes, de común acuerdo y sin perjuicio de terceros, excepto casos extraordinarios, en caso de ingratitud, supervivencia o superveniencia de hijos en las donaciones, el engaño, etc.

Uno de los contratos más importantes es el de compraventa, por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa, y el otro a pagar por ella un precio en dinero o en algo que lo represente. Una prohibición legal impide a los cónyuges venderse bienes recíprocamente. El cambio o trueque de dos cosas es la forma más simple de compraventa. Otro contrato importante es el llamado de arrendamiento. En su virtud, una de las partes se compromete, mediante un precio que la otra se obliga a pagarle, a procurar a ésta el uso temporal de una cosa, o a prestarle temporalmente sus servicios o hacer por cuenta de ella, una obra determinada. El primero, "arrendador", tiene la obligación de entregar al arrendatario, la cosa objeto del contrato; efectuar durante el arrendamiento las reparaciones necesarias; pagar las cargas y tributos que recaigan sobre la propiedad y abonar el arrendatario los gastos necesarios hechos en la cosa. El "arrendatario" tiene la obligación de pagar el precio del arrendamiento en la forma, tiempo y lugar convenidos; usar de la cosa como un buen padre de familia; tolerar las reparaciones urgentes en la finca; pagar los gastos de escritura del contrato y devolver la cosa o finca al concluir el arriendo.

El subarriendo consiste en el arrendamiento de una cosa ya arrendada y hecho por el arrendatario. El realquilado es el tipo más moderno y conocido de subarrendador. La legislación actual es poco propicia a facilitar el contrato de subarriendo. Generalmente, todas las legislaciones latinas no lo permiten en las fincas rústicas y lo señalan como causa de desahucio. En lo que hace referencia a los arrendamientos urbanos, pisos por ejemplo, exigen la autorización expresa y escrita del arrendador. Los efectos del subarriendo son muy complejos. Así, el arrendatario responde de sus actos y de los realizados por el subarrendatario, ante el propietario del inmueble o arrendar. El subarriendo originado por la escasez de viviendas es fuente inagotable de litigios y pendencias. La cesión del derecho de arrendamiento consiste en le traspaso a un tercero de los derechos que emanan del arrendamiento.

Las diferencias que existen entre el subarrendamiento y la cesión del derecho de arrendamiento se originan de que el subarriendo es un nuevo arrendamiento. Hay un dueño, un arrendatario y un arrendatario de este último. En el traspaso hay un cambio de arrendador, que a su vez es único. En el Derecho español no es necesaria la autorización del propietario para el traspaso de local de negocio siempre que se cumplan determinados requisitos, pero no así en el traspaso de un piso o vivienda. El cobro de traspasos abusivos en estos casos es un delito. El contrato de arrendamiento de casas se presta a toda clase de cambios y modificaciones. Una de las formas de rescisión del arrendamiento de inmuebles es el desahucio, que consiste en la acción del arrendador para obligar al arrendatario a desalojar el inmueble. Puede tener lugar por haber expirado el término convencional, por falta de pago en el precio estipulado, por infracción de cualquiera de las condiciones insertas en el contrato, por destinar la cosa a usos y servicios no pactados y que la hagan desmerecer, por venta de la finca, etc.

El desahucio ha sido siempre motivo de tristes lamentaciones cuando la víctima del mismo es la vivienda de una familia humilde; pero este caso se halla hoy muy restringido, ya que el patrimonio familiar es inembargable y se tiende a evitar los desahucios por miseria. En cambio, son frecuentes por otras razones independientes de la estrechez económica. En la mayoría de países, la casi totalidad de territorio cultivado, lo es por arrendamiento. En España este porcentaje supera el 80% de la extensión del país. Este tipo de arrendamiento rústico se halla reglamentado atendiendo a su especial naturaleza. Así, las normas que regulan el régimen de transición entre dos arrendatarios señalan que el saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al colono saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, con arreglo a la costumbre del lugar.

La cuestión relativa a si el arrendatario ha de sufrir el riesgo de la pérdida de cosechas por caso fortuito, o sus consecuencias han de alcanzar al arrendador, imponiéndole una reducción de la renta, ha sido muy discutida por los economistas. Las legislaciones siguen en esta materia el criterio general sustentado por el Derecho romano, que consiste en hacer una distinción de los casos fortuitos ordinarios, de los extraordinarios. Así, la sequía sería un caso ordinario, y una grave inundación insólita, un caso extraordinario. Sólo en estos últimos, el arrendatario tendría derecho a obtener rebaja de renta, quizá porque los primeros han de ser ya racionalmente previstos al hacer el contrato. El mejor medio de defender al cultivador contra los riesgos fortuitos ordinarios, consiste en estimularle a la práctica del seguro, por mediación de mutualidades agrícolas. La aparcería significa "ir a la parte de un negocio" y se trata de un contrato en virtud del cual una persona se obliga a ceder a otra el disfrute de ciertos bienes o ciertos elementos de una explotación, a cambio de obtener una parte de los frutos o utilidades que aquellos produzcan. La aparcería agrícola es un contrato por el cual el propietario de una tierra cultivable, a cambio de ceder a otro su explotación y de coadyuvar con algunos elementos a su cultivo, se reserva el derecho a percibir una parte alícuota de los frutos que se obtengan. Se presta a muchas modalidades, entre las que destacan la "mediería" y la "masovería". En la primera se dividen por mitad los frutos entre el dueño de la finca y el aparcero (que en este caso se llama mediero). La masovería tiene como rasgo peculiar que el aparcero (masover) vive con su familia en la casa de campo o hacienda que cultiva, y no suele dividir por mitad, sino siguiendo los pactos, usos y costumbres locales o comerciales, y en su defecto, por la Ley de Arrendamientos rústicos.

El contrato de trabajo es el concertado entre un obrero y una empresa. El primero se compromete a realizar un trabajo manual bajo la autoridad, vigilancia y dirección del jefe de empresa, y éste, a su vez, se obliga a satisfacer a aquél la remuneración convenida. Se hallan incluidos en este concepto legal, las obras y los servicios, sea cualquiera la clase de éstos (manuales, intelectuales, domésticos), con la sola excepción de los prestados por los funcionarios públicos. En España, por Decreto de 7 de marzo de 1938, se promulgó el "Fuego del Trabajo" que exalta la significación del trabajo, por ser esencialmente personal y humano; sienta el principio de que no puede reducirse a un concepto material de simple mercancía, reconociendo su contenido social y ético y afirmando el recíproco deber de lealtad, asistencia y protección en los empresarios, y la fidelidad y subordinación en el personal. Se suele hablar de dos formas de contrato de trabajo: la individual y la colectiva.

El contrato individual se celebra entre un patrono y un obrero. El colectivo, llamado también contrato de tarifa, se celebra por un grupo obrero con un patrono o grupo patronal. El contrato individual o contrato de trabajo propiamente dicho admite varias subclasificaciones. Por razón del objeto puede ser: industrial, agrícola, comercial y doméstico. Por el lugar donde el trabajo se efectúa puede ser a domicilio (en la propia morada del obrero) o fuera del domicilio. Por la duración del contrato puede ser: por tiempo indefinido, por cierto tiempo, o para obra y servicio determinado. Por el modo de la prestación, en relación con la remuneración pactada, existen contratos retribuidos por unidad de tiempo, por unidad de obra, por unidad de tiempo combinado con prima según las obras, etc.

Son obligaciones del trabajador la debida diligencia en su cometido; la de indemnizar al empresario por los perjuicios ocasionados culpablemente, y la guarda de fidelidad. Son obligaciones del patrono proporcionar ocupación efectiva de acuerdo con lo estipulado; abonar la retribución convenida e indemnizar en caso de demora; conceder permisos para los casos de fallecimiento de familiares, enfermedades y cumplimiento de obligaciones de carácter público; vacaciones retribuidas y expedición de certificado al término del contrato. En el campo suele perdurar la forma de contrato verbal en la que el aparcero y el amo cierran el pacto con un fuerte apretón de manos y beben un buen vaso de vino tinto.

En las grandes ciudades, sobre todo en los núcleos industriales, los contratos colectivos o individuales son objeto de cuidadoso estudio y rígido cumplimiento. Como índice del progreso en los últimos cien años, más que las maravillas de la Ciencia y de la técnica, impresiona el trato que hoy recibe en los países civilizados el obrero. A mediados del siglo pasado trabajan en las minas de carbón de Europa niños de seis y siete años de edad. Hoy el obrero se siente protegido ante el peligro del paro, de la enfermedad, de la vejez y de la muerte. Por esta razón las huelgas que aún se producen en los países que podríamos llamar ricos tienen una razón de tipo político más que social, y los Sindicatos una fuerza decisiva en la marcha del Estado.

         
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